Kupní smlouva dle nového občanského zákoníku

Kupní smlouva je jedním ze základních způsobů převodu vlastnického práva a možná nejběžnějším právním jednáním vůbec. Dřívější dvojí úprava kupní smlouvy v obchodním a občanském zákoníku je od nového roku nahrazena jedním zákonem – 89/2012 Sb. – novým občanským zákoníkem. NZO však z větší části použil pro formulování kupní smlouvy pravidla obchodního zákoníku, která umožňovala daleko větší svobodu při sjednávání smluvních podmínek v kupní smlouvě. Převod vlastnického práva obecně upravuje nový občanský zákoník v § 1099 a násl., koupě samotná je upravena v § 2079 a násl. Hlavní pravidla pro kupní smlouvy dle nového občanského zákoníku jsou popsána níže.

Obecně o kupních smlouvách (nový občanský zákoník)

Zákon u kupní smlouvy vyžaduje písemnou formu jen při převodu věcí nemovitých, u ostatních věcí není na překážku smlouva ústní, ale pro zachování právní jistoty smluvních stran je vhodné smlouvu sepsat, což mohou strany pro potvrzení svých ujednání učinit i po uzavření původní kupní smlouvy ústní. Smluvní strany si ani nemusí předem sjednat kupní cenu. Postačí, když si dohodnou způsob jejího určení (např. ocenění znaleckým posudkem, nebo jako cenu obvyklou v době její úhrady, ale v tomto ohledu nový občanský zákon žádná omezení nezná). U kupní smlouvy dle nového občanského zákoníku lze sjednat i prodej zboží, které ještě ani nebylo vyrobeno. Je nicméně důležité správně a včas rozlišit, zda se z povahy věci nebude jednat o smlouvu o dílo, která by se pak řídila jiným právním režimem.

Okamžik převodu vlastnického práva dle nového občanského zákoníku

Vlastnické právo vyplývající z kupní smlouvy přechází na kupujícího okamžikem zápisu do veřejného seznamu nebo katastru nemovitostí, zpravidla však už samotným okamžikem účinnosti smlouvy. Strany se ale samozřejmě mohou dohodnout jinak. Fakt, že splývá okamžik účinnosti s převodem vlastnického práva, má v praxi ten důsledek, že obsahuje-li kupní smlouva vady zapříčiňující její neplatnost, nemůže se stát účinnou a tedy zakládat právní titul k nabytí vlastnického práva. Případná neplatnost kupní smlouvy spolu nese další právní důsledky, jejichž řešení by mohlo být pro smluvní strany časově i finančně nákladné.

Pokud se setkáte se situací, že prodávající převede danou věc vícero kupujícím, má přednost ten z nich, který věc jako první převezme, a pokud nikdo takový není, stanovuje nový občanský zákoník, že bude rozhodující datace kupní smlouvy. U nemovitých věcí je pak rozhodný primát zápisu do katastru nemovitostí, ovšem jen, je-li kupující v dobré víře (že není dalších kupujících).

Obecně vzato, nový občanský zákoník sice sjednává výraznou smluvní svobodu, na druhou stranu ale přiznává soudům velkou pravomoc ke smlouvám nepřihlížet, budou-li nějakým způsobem v rozporu se zákonem nebo s dobrými mravy, zvyklostmi apod. Proto je nanejvýš vhodné mít nájemní smlouvu sepsanou kvalitně a odborně a obrátit se na renomovanou advokátní kancelář.

Nebezpečí škody dle nového občanského zákoníku

Nový občanský zákoník stanovuje v rámci kupní smlouvy, že nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím zboží, nikoli nabytím vlastnického práva, jako to bylo doposud, přičemž má-li být věc odeslána, pak se za odevzdání věci kupujícímu považuje předání prvnímu dopravci k přepravě. Přechází také i v situaci, kdy si kupující zboží ještě nepřevzal, ačkoli mu to již prodávající umožnil.

Přechod vad váznoucích na věci dle nového občanského zákoníku

U vad převáděných věcí se nově posuzuje jen míra, do jaké tyto odporují kupní smlouvě a jejímu účelu, jiným ujednáním stran, případně pak zvyklostem. Je-li porušení podstatné, má kupující možnost volby mezi jednotlivými právy z vadného plnění (oprava nebo výměna věci, sleva z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy). U nepodstatného porušení má prodávající povinnost vadu odstranit, nebo dát kupujícímu slevu a neučiní-li tak, může kupující od smlouvy odstoupit. Je-li však vada zapsána ve veřejném seznamu, přechází na nabyvatele zcela automaticky a bez dalšího, jiné závady přechází, pokud tuto skutečnost strany sjednají, nebo v případě, že je bylo možné z okolností a prohlídky věci zjistit. Kupní smlouva dle nového občanského zákoníku je definována tak, že u nemovitých věcí je navíc specifické ustanovení, které dává kupujícímu právo na slevu z kupní ceny, pokud nemá pozemek výměru určenou v kupní smlouvě.

Zvláštní ustanovení o skrytých vadách pak dopadá na stavby (spojené se zemí pevným základem). Pokud o nich prodávající věděl, má kupující vždy právo z vadného plnění. Pokud nevěděl, může prodávající po uplynutí pěti let od prodeje uplatnit námitku promlčení tohoto práva.

Koupě zboží v obchodě a záruka dle nového občanského zákoníku

Pro spotřebitele může být zajímavé rozšířené vymezení záruční doby mimo zákonnou a smluvní, také na uvedenou v reklamě nebo na obalu věci. Podle nového občanského zákoníku platí přitom, že směrodatná v rámci kupní smlouvy je ta nejdelší z nich, s výjimkou přednosti ujednání stran před vyznačením doby použitelnosti na obalu věci. Je však nutné vzít v potaz, že nový občanský zákoník již nezná přerušení běhu záruční doby, je proto třeba uplatnit svá práva včas, a to zpravidla u prodávajícího, nebo u osoby jím určené k opravě věci. Ať tak či onak, jsou povinni na základě uzavřené kupní smlouvy vystavit kupujícímu potvrzení o převzetí věci k opravě a o jejím provedení.

Je nicméně důležité rozlišovat specifikum koupě zboží v obchodě, při které je na spotřební zboží zákonná záruka v délce 24 měsíců, pokud se na zboží nicméně vyskytuje údaj o době jeho použitelnosti, použije se úprava záruky za jakost (viz předchozí odstavec).

Rychlý kontakt: